Student Prawa

Jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na obciążeniu nieruchomości wierzytelnością z tym skutkiem, że wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości (art. 65 ustawy okwih).

Z przepisu tego wynika, że wierzyciel hipoteczny ma dwa uprawnienia:

1. pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi, oznacza to, że w razie egzekucji z nieruchomości sumy uzyskane z licytacji będą najpierw przeznaczone na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego a dopiero po nim na zaspokojenie wierzycieli osobistych.

Pierwszeństwo zaspokojenia nie ma charakteru bezwzględnego, ustępuje wierzytelnościom uprzywilejowanym z mocy samego prawa. W szczególności są to wierzytelności wymienione w art. 1025 §1 i 4 k.p.c., w art. 1026 k.p.c.

2. skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, tzn., że dla właściciela hipotecznego nie mają większego znaczenia zmiany właściciela obciążonej nieruchomości. Każdy kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym.

Mimo, że właściciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi to nie oznacza, że wierzyciel hipoteczny ma prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej. To pierwszeństwo zaspokojenia nie daje wierzycielowi hipotecznemu żadnej władzy faktycznej względem obciążonej nieruchomości, to oznacza, że właściciel może rozporządzać nieruchomością.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w art. 72 przewiduje, że jest niedopuszczalne zastrzeżenie przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Prawo właściciela do rozporządzania nieruchomością należy odróżnić od prawa do korzystania z nieruchomości. W skutek ustanowienia hipoteki właściciel korzysta z nieruchomości z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby doprowadzić do znacznego obniżenia wartości nieruchomości obciążonej, tak że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny ma środki pozwalające mu przeciwdziałać dewastacji nieruchomości. Ogół tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki. Przysługujące wierzycielowi hipotecznemu środki ochrony hipoteki są uregulowane w artykułach od 91 do 93 (przepisy szczególne w stosunku do art. 251 k.c.) ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 251 k.c. do ochrony praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.