Student Prawa

- umowa wzajemna przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca płacić umówiony czynsz;

- przedmiot umowy najmu:

* rzeczy (ruchome i nieruchome);

* również części składowe rzeczy (np. ściana budynku na baner reklamowy);

- wynajmujący nie musi być właścicielem, może być również użytkownikiem

- do głównych obowiązków wynajmującego należy:

* oddanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku (ustawa o ochronie praw lokatorów – art. 6 i następne)

* utrzymanie rzeczy w takim stanie przez czas trwania najmu (nie dotyczy drobnych nakładów połaczony ze zwykłym używaniem rzeczy, jeśli powstały one wskutek zdarzenia, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi);

- charakterystyczne regulacje dotyczące najmu:

¹⁾ skutki zbycia rzeczy najętej:

* najem nie ogranicza wynajmującego w rozporządzaniu rzeczą;

* z chwilą zbycia nabywca wstępuje w stosunek najmu (wstąpienie ex lege);

* 678: nabywca ma prawo wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; uprawnienie nie przysługuje (wyjątki):

> rzecz najęta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz została wydana;

> nie stosuje się do najmu lokali;

> prawo najmu może być ujawnione w księdze wieczystej (wzmacnia pozycję najemcy) – skuteczne wobec każdoczesnego nabywcy rzeczy;

 

²⁾ 680¹ – idea ochrony mieszkania rodzinnego:

* obligatoryjna i przymusowa;

* małżonkowie bez względu na stosunek między nimi są najemcami lokalu celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny;

* wspólność tego najmu może znieść tylko sąd;

* nawet, gdy mają rozdzielność majątkową, albo wspólność z wyrównaniem dorobków;

* uzasadnienie:

a) tylko najem lokalu będzie objęty wspólnością majątkową (hybryda małżeńskich ustrojów majątkowych) – dr B.: nie!

b) małżeństwo jako pierwotny stosunek, który uzasadnia najem;

* ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania stosunku najmu nie powoduje ustania najmu, ale sąd może rozwiązać umowę najmu z ważnych powodów;

 

³⁾ skutki śmierci najemcy lokalu:

* nie jest dziedzicznym prawem (sukcesja syngularna);

* 691: wstąpienie „osób bliskich” w stosunek najmu (znane z prawa przedwojennego);

> małżonek niebędący współnajemcą;

> dzieci najemcy i ich współmałżonek;

> inne osoby objęte świadczeniem alimentacyjnym;

> osoba będąca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

jeżeli stale zamieszkiwali w lokalu z najemcą do chwili jego śmierci (ex lege);

* pewne prawa przechodzą na osoby nie będące nawet spadkobiercami (tj. spadkobiercami testamentowymi);

 

⁴⁾ skutki śmiercy jednego ze współnajemców 691 § 5:

* wstąpienie osób bliskich nie działa, w razie śmierci jednego z współnajemców

W----------N₁N₂(+N₃)   np. W----------Mąż (+)    -   Konkubina

Żona

Czyli mąż rozstał się z żoną (współwynajmującą), która wyniosła się z mieszkania, nie było orzeczenia rozwodu ani separacji, a mąż zamieszkał w wynajmowanym mieszkaniu z konkubiną.

Zgodnie z poprzednią regulacją konkubina i żona byłyby współnajemcami (sic!), co byłoby niezgodne z zasadami współżycia społecznego;

* nie określa co działa – ustalono, że działają zasady dziedziczenia;

⁵⁾ oddanie rzeczy w podnajem:

* rzeczy – można, bez ograniczeń;

* lokale – wymagana zgoda wynajmującego;

* czy nie jest dopuszczalny przelew wierzytelności z tytułu najmu – wierzytelność ta nie podlega cesji;

 

Umowa, w której jedna strona oddaje drugiej osobie rzecz w bezpłatne używanie i pobieranie pożyków:

* nie jest użytkowaniem ani najmem;

* to umowa nienazwana;

Skutki zbycia rzeczy użyczonej – nie ma zastosowanie do użyczenia (678);