Student Prawa

1. Pojęcie, funkcja społeczno-gospodarcza i ogólna charakterystyka ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Rola ksiąg wieczystych jest nie tylko ewidencyjna z wpisami bowiem łączy się szereg skutków prawnomaterialnych, które kształtują w sposób specjalny nabywanie i utratę praw rzeczowych na nieruchomościach.

Zadaniem ewidencji gruntów jest rejestracja danych umożliwiających państwu i jednostkom samorządu wykonywanie zadań związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, gospodarką zasobami ziemi, ustalaniem danin publicznych. Ewidencja gruntów jest rejestrem o charakterze informacyjnym .

W naszym porządku prawnym obowiązuje zasada powszechności ksiąg wieczystych w takim znaczeniu, że ustawa i inne przepisy szczególne stymulują właścicieli do ich zakładania. Są one prowadzone w systemie realnym tzn., że nie są związane z osobą lecz z nieruchomością(każdorazowy właściciel nieruchomości) i że dla każdej odrębnej nieruchomości zakłada się własną księgę wieczystą.

Podstawowym prawem wpisywanym do ksiąg wieczystych jest prawo własności, a inne praw rzeczowe mają charakter pochodny i są wpisywane do ksiąg właściwych dla tego prawa własności(wyjątki: księgi własnościowych praw spółdzielczych do lokali), praw obligacyjne tylko wtedy kiedy przepis szczególny na to zezwala, w księgach wieczystych znajdują się też wpisy o stanie faktycznym(położenie, powierzchnia, sposób korzystania).

Na treść ksiąg wieczystych składają się poszczególne wpisy. Przez wpis należy rozumieć każdą adnotację w księdze wieczystej wskazującą na zmamię stanu prawnego lub jego ustanie. Wpisem do księgi wieczystej jest także wykreślenie. Treść wpisu formułuje sędzia na podstawie dokumentu stanowiącego jego podstawę.

Wpisy można podzielić na:

 ostateczne – kończą definitywnie określone postępowanie

 tymczasowe – zabezpieczają wynik postępowania

2. Prawno-materialne zasady ksiąg wieczystych

Skutki wpisów do ksiąg wieczystych mnogą mieć różne skutki, które można ująć w następujące zasady:

1. zasada wpisu – każdorazowy stan prawny nieruchomości znajduje swoje zupełne odzwierciedlenie w księdze wieczystej. W polskim prawie ta zasada występuje w ograniczonym zakresie co oznacza, że regułą jest, że wpisy mają tylko charakter deklaratoryjny poza wyjątkami kiedy ma charakter konstytutywny(odrębna własność lokali, ustanowienie i przeniesienie prawa wieczystego, ustanowienie hipoteki, przeniesienie i zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego jeżeli jest ono wpisane do księgi wieczystej). Z kolei jest zwykle obowiązek ujawniania swych praw w księdze wieczystej

2. zasada rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych – zasada ta chroni osoby trzecie na przypadek nabycia prawa rzeczowego, innego rozporządzania takim prawem, spełnienia świadczenia przez osobę trzecią na rzecz osoby uprawnionej. Podstawowe przesłanki:

a. chroni tylko nabycie w drodze czynności prawnej

b. rękojmia objęte są tylko te czynności polegające na rozporządzaniu prawem rzeczowym ujawnionym w księdze.

c. Nie jest chronione nabycie pod tytułem ogólnym

d. Rękojmia nie chroni nabywcy w przypadku rozporządzeń nieodpłatnych

e. Rękojmie wyłącza zła wiara

f. Rękojmia wiary publicznych ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

i. Prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy

ii. Prawu dożywocia

iii. Służebnością ustanowionym na podstawie decyzji organów administracji państwowej

iv. Służebności drogi koniecznej, albo ustanowionym przy wznoszeniu budynku na cudzej ziemi

g. Rękojmie wiary publicznych ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości

3. zasada pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych do księgi wieczystej

4. zasada domniemań związanych z wpisem(domniemania do obalenia )

a. że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym

b. że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje

5. zasada skuteczności względem osób trzecich, praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi wieczystej – mogą być ujawnione w księdze wieczystej jedynie w wypadkach w ustawie przewidzianych :

a. prawo najmu lub dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia

b. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego(dotyczy też roszczeń przyszłych warunkowych

c. roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników)

d. roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności

e. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawniczych

f. prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie każdego roku

6. zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych